大家好，我是曼谷猫。今天带来的楼盘分析是位于曼谷北侧，廊曼机场附近的 Reach 52，人民币约 20几万的低价楼盘。但在评测之前，我们先来了解下曼谷北侧是个什么情况。
曼谷北部，是今年比较多被受到关注的一个区域。今年上半年的Regent Bangson 可谓是曼谷的销售天花板，其低价策略近乎开辟了一个新时代，直接打的其他开发商个措手不及，战战兢兢硬是不敢有人敢抬价。
当然，除了低价战略的成功外，便是曼谷北部优秀的地理位置。提到曼谷北部，不得不说大家都耳熟能详的位于 Bangsue 区域的中泰高铁总站。曼谷猫一直都不是中泰高铁的吹嘘者，我不知道中泰高铁到底能为泰国带来多大的经济效益，但我看到的是今年明显加速的北部基础建设——廊曼机场的扩建及机场东西两侧的轨道交通修建，这至少是一个明确的良好信号。
今天我们来到的是Phahonyothin路，中文名叫帕凤御庭路，是以曼谷为起点的泰国四大公路之首，又称为“一号公路”，另外三条则为友谊路（二号公路），素坤逸路（三号公路）及碧甲盛路（四号公路）。起点在曼谷的胜利纪念碑，向北延伸至缅甸边境，全长约1,005公里。我们所熟知的 BTS 轻轨线，从胜利纪念碑站往北，便全都是帕凤御庭路沿线（目前最北端已开通 Yaek Lat Phrao 站，Mo chit 的下一站）。
接下来我们来看明年 7 月即将建好的BTS轻轨北侧延长线：
可以看到，从 Ha Yaek Lat Phrao 站出发，途径 12 站即可到达 Reach 52 项目。距离项目最近的Saphan Mai 这个站，周围到底是怎样呢？带着这样的疑问，曼谷猫开展了实地调查。
由于轻轨站还没有通车，所以我选择了打车前往。其实对一个区域不了解的情况下，最快最直观的方法就是询问司机（当然前提是你要会泰语…）。司机告诉曼谷猫，那边的居住的泰国人非常多，有一个非常大的本地市场就是区域地标，里面各种果蔬生鲜等等，价格非常便宜，便是那边的地标，只要提那个市场，没人不知道的。于是我告诉司机，就在市场的地方下车。
市场就在正在修建的轻轨站西侧，在出租车上就可以看到占了很大片面积。
这边是正在修建的 Saphan Mai 站。曼谷猫平时不经常去泰国本地市场，多数时候都去超市便利店，所以出于好奇打算先去市场看看到底有多便宜。
果然是惊人的便宜，超市里动辄 40-50 铢的蔬菜，这里几乎都是 10-20 铢，无论是肉类还是海鲜，也都比超市要便宜很多，而且看起来都很新鲜。如果是在这里生活的话，生活成本会比其他地方低很多，这也印证了司机的说法，本地人口非常集中。除此之外，Big C以及便利店等也是一应俱全。
接下来曼谷猫来到了市场对面，也就是Phahonyothin路 52 巷，往项目方向走去。Phahonyothin主路属于比较早期的公路，两侧多数都为老旧二层居民楼，可用地非常有限，所以该地段的新型公寓供应量不大。
这条巷子走到头右手边便是项目所在地。照片中右手边的公寓是去年刚建成的公寓叫做Wynn，等下我们再来说它。
来到了巷子尽头右转，图片所示位置即是项目所在地。从轻轨天桥下来到项目所在地，曼谷猫计时步行约为 6 分钟。
从项目入口处回头望去便是刚才经过的 Wynn 公寓。
接下来我们来看样板间（样板间不在项目位置）：
项目沙盘。
项目共有 A~F 六栋8 层建筑，共 826 户。这个密度比起 Regent Home 的 3000 来户来说可谓是低多了。
再放几张样板间照片：
户型均为 29~30 平米的一卧。有独立厨房，进门直对厨房而非卧室，整体来说是没有明显缺点的房型。
项目的基本情况介绍完毕，接下来就是重点—项目分析。
还记得上文中提到的 Wynn 公寓吗？没错，这是与此项目最近的一个现房公寓，也是和Reach 同一个档次的公寓。通过对 Wynn 公寓的调查，我们可以推测出 Reach 建成后的租住情况。
曼谷猫来到 Wynn公寓管理室询问出租情况，管理员告诉我，目前一房的租金大概在 7000~8000铢之间，满房（下个月会有两间空出）。这个租金在明年也就是 2020 年 7 月左右轻轨通车之后可能会有所上涨。
目前 Reach 52 的交易价格约为 110 万~120 万泰铢左右，约合人民币 26 万~29 万元，物业费很便宜为 30 铢。保守预测明年交房时租金约为 7000~7500 泰铢，按此计算其理论租金回报率为：
7500泰铢*12 个月/总房价 110 万≈8.1%
减去物业费，以及出租托管中介费 1 个月，净租金回报率：
（7500泰铢*11 个月-30泰铢*30平米*12）/ 总价110 万≈6.5%
从租金回报率来看，属于很不错的一个项目，按照最保守的净租金回报率计算能够在 6%以上的，其实并不多见。且随着轻轨的开通，该项目租金将会在未来有可观的涨幅提升。
参考著名高品质开发商上思睿（sansiri）所新开的楼盘 The Base Saphan Mai：
The Base Saphan Mai位置与 Reach 52 仅相隔 1 站，不过售价为：
以目前汇率来说，The Base一房的总价均值已将近 100 万人民币，价格约为 Reach 52 的四倍左右，尽管上思睿的项目品质一贯走高端路线，不过对于 Saphan Mai 这样一个本地人聚集区来说，这样的市场定位未免有些冒险。可见 Reach 52的价格及定位非常有优势。
总结：
地理位置：★★★☆ （轻轨步行 6 分钟，可承受范围内）
周边配套：★★★★ （大型本地市场，生活气息浓厚）
小区配套：★★☆ （比较基础，并无亮点）
价格优势：★★★★★ （价格远低于周边项目，定位明确）
区域潜力：★★★★☆ （看好廊曼机场扩建及北部发展）
所以综合来看，Reach 52 项目定位准确，周边本地人口密集且地段供应量小，除了已经快要完工的轻轨之外，距离廊曼机场很近，未来可连接的轨道交通比较丰富，属于非常适合投资的类型。
以上，便是曼谷猫为大家做出的项目评测。如果对此项目有兴趣想更深一步了解的童鞋，可以戳下面的链接或直接联系我们：
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