最近在地铁站周边发现了一则房地产广告：
179 万泰铢（约 40 万人民币左右）起，看起来比较便宜，于是曼谷猫便打算去一探究竟。
项目位于 MRT 的延长线 Phasi Charoen 站上，我从 rama9 站过去，总共是 16 个站，车程是 35 分钟左右。
车上睡了一路，一睁眼刚好到站。由于是新开的站，所以站整体比较大，每个出口也都有电梯和扶梯。在扶梯上下来就可以看到 Phet kasem 路上最大的商场–Seacon Bangkae。
Phetkasem 路中文叫碧甲盛路，是曼谷第四条主干道路，路不宽但却非常重要，是曼谷通往西南方向和南部的必经之路，直通马来西亚。其中以 Bangkae 段最为繁华，在轻轨修好之前非常拥堵，现如今通车之后拥堵现象略有改善。
碧甲盛路上的地标无疑是商场 Seacon Bangkae。曼谷猫 3 年前来过这里，当时给人感觉还是很低端混乱的一个商场，如今已焕然一新，整洁明亮。
商场买了杯咖啡之后，曼谷猫离开商场，沿着碧甲盛主路的人行道走了约 200 米，便抵达了项目所在地。
我们先来看一下项目基本数据：
- 开发商: RISLAND 泰国
- 项目名称：The Livin Phetkasem
- 项目占地: 约10莱(14,400 sq.m.)
- 楼层: A栋32层，B栋33层
- 总套数: 2,167 units
- 商业: 7家商业服务
- 停车位: 904 (42%)
- 产权: 永久产权
- 计划表: 2020年一季度动工 预计完工时间2023年一季
- 物业费: 45泰铢x每平米/每月支付
- 休闲设施: 入口自配商业区、入口公园、洗衣室、自行车跑道、棋牌游戏室、电视游戏室、卡拉ok房、迷你电影院、多功能室、儿童俱乐部、半户外共享厨房、成人泳池、儿童泳池、台阶座椅、健身中心、拳击室、空中瑜伽、常规瑜伽房、慢跑跑道、户外健身区、干蒸与湿蒸桑拿室、室外花园、室外公共空间、天空休息室、天空花园、5人足球、半户外休闲座椅、楼内商业配套、项目大堂、信件房间、Livin自配码头、图书馆阅览室、合作办公空间、游戏室、高尔夫球
这是项目沙盘视频：
不难看出，项目占地面积大，体量大，配套设施丰富。接下来我们看户型。
项目提供了6 种户型，分别是24、28、32、 38、45、55 平米。
我们拿最常见的 28 平米和 32 平米的户型来进行对比：
可以看出，28平米是独立厨房，卫生间位于客厅；而 32 平却是非独立厨房，且卫生间在房间里，所以从户型来说 28 平要好于 32 平的户型。放几张实际样板间图片：
好了，项目的基本情况介绍完毕，接下来就是重点—项目分析。
项目目前还在预售期，具体价格未定，不过根据开发商人员的介绍，项目最低价为 7.5 万泰铢/平米，一期的均价会在 8.2-8.5 万泰铢/平米，最高不超过 10 万泰铢。
我们采用保守计算，以 28 平米户型为例，总价约为 28*8.5 万泰铢=238 万泰铢，现在汇率约为 56 万人民币一套。
参考周边类似项目The Parkland Phetkasem 56，其租金平米价约为 330 泰铢/月：
（数据来源 DDproperty）
The Livin Phetkasem项目于 2023 年建成，保守预计 3 年后其租金为400泰铢/平/月， 我们可以计算出其理论租金回报率为：
400泰铢*28 平米*12 个月/总房价 238 万≈5.6%
减去物业费，以及出租托管中介费 1 个月，净租金回报率：
（400 泰铢*28平米*11 个月-45泰铢*28平米）/ 总价238 万≈5.1%
从租金回报率来看，属于中规中矩。
从区域来看，碧甲盛路属于泰国人聚集区，人口密度较高，但外国人较少，整体收入水平偏低。且周围还有两个大体量在建项目 The Base，Supalai，加上 The Livin 将是 6000 单元左右，竞争较为激烈。
（附近正在修建中的高层公寓）
总结：
地理位置：★★★☆ （近轻轨，离市区较远）
周边配套：★★★★ （大型购物中心，餐饮，医院，大学）
小区配套：★★★★★（很赞，绝对是数一数二）
价格优势：★★☆ （略贵于周边项目）
区域潜力：★★☆ （曼谷西南区域发展相对较慢）
综合来看，该项目最为突出的亮点就是其小区环境及配套，配有种类繁多的文娱设施，还有私人码头，相信居住体验会非常棒，较为适合自住及长期投资。但如果作为短线炒房的话，同类产品选择较多，外国人较少，很难成为热点，转手有难度。
以上，便是曼谷猫为大家做出的项目评测。如果对此项目有兴趣想更深一步了解的童鞋，可以戳下面的链接或直接联系我们：
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